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鑑定評價士, Certified Appraiser

감정평가사(Certified Appraiser)는 부동산, 동산, 유·무형자산 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 국가전문자격사이다.

일제강점기 농공은행에서 현대 감정평가가 도입되었다. 1970년대 부동산학이 정립되면서 1972년 건설부 산하 국토이용관리법에 의거 토지평가사제도, 재무부 산하 부동산감정평가에 관한 법률에 의거 공인감정사제도가 출발했다.

지금의 감정평가제도는 1989년 7월 1일부터 시행(1989년 4월 1일공포)된 「지가공시및토지등의평가에관한법률」 의 규정에 따라 실시된 제도로서 종전의 토지평가사제도와 공인감정사제도를 통합 일원화시킨 것이다.

「부동산가격공시및감정평가에관한법률」 [1]의 제정 이유는 정부가 매년 전국의 토지 중에서 표준지를 선정하고 이에 대한 적정 가격을 조사·평가하여 이를 공시함으로써 관련 기관에서 토지를 평가할 때에 이를 기준으로 하도록 함으로써 다원화되어 있던 토지평가제도를 체계화하고, 또한 「토지평가사」 와 「공인감정사」 로 이원화되어 있는 감정평가자격을 「감정평가사」 로 일원화함으로써 토지·건물·동산 등에 대한 감정평가제도를 효율화하려는 것이었다.

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 은 2016년 1월 16일 「부동산 가격공시에 관한 법률」 과 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 로 나뉘어졌다. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 은 감정평가 및 감정평가사에 관한 제도를 확립하여 공정한 감정평가를 도모함으로써 국민의 재산권을 보호하고 국가경제 발전에 기여함을 목적으로 하고 있다.

감정평가사가 작성하고 서명한 감정평가서는 회계의 재무제표와 같이 정보이용자에게 가치와 가격에 대한 공신력 있는 정보를 제공한다. 직관적으로 설명하자면 평가 대상의 가치를 보증하는 역할을 수행하는 것이다.[1]

재개발 등 대한민국 정부 차원의 공공사업에는 손실보상 문제가 뒤따른다. 매년 발표되는 공시지가를 산정하는 것 역시 과세의 기준으로 사용되는 등매우 중요한 업무이다. 이 때문에 토지, 부동산 등의 가치를 감정하는 전문가가 필요하다. 감정평가사는 이런 가치평가 업무를 수행, 검수, 감독하고 책임을 진다.

공적 영역 이외에도 개발, 투자, 컨설팅, 금융기관의 담보 등에 활용하기 위한 감정평가도 활발하게 수행되고 있다.

대한민국에서는 감정평가사에게 많은 권한을 부여하여 사람빼면 무엇이든지 평가할 수 있다는 우스갯소리도 있다. 실제로 토지, 건물만 평가할 수 있는 것이 아니라 다음과 같은 준부동산, 유형자산과 무형자산까지 평가할 수 있다. 부동산이 매우 고가의 재화이다보니 주로 평가하는 것이 부동산일 뿐이다.

감정평가사가 국내에만 존재하는 자격사로 알고 있는 경우가 많은데, 대한민국처럼 부동산의 가치가 높은 국가(미국, 영국, 일본, 싱가포르, 홍콩 등)와 토지를 국유화하는 국가(중국, 몽골 등)에 필수적인 전문직이다. 부동산에 대한 갈등이 첨예하기 때문이다.

B2B 산업 특성상 대중에게 잘 알려지지 않아 진품명품 골동품 감정인 정도로 오해를 하는 경우도 많다. 간혹 감정이 사람의 감정인 줄 착각하는 경우도 있다. 소송•경매평가에서 골동품, 미술품을 감정평가하는 경우도 있긴하다. 그 때는 해당 분야 전문가에게 수수료를 지급하고 자문을 얻어 평가서에 기재한다. 그리고 평가사가 다른 루트로 교차검증하여 평가액을 확정하는 식이다.

감정평가사는 법률, 규정, 시장관행에 근거하여 평가대상의 주된 방식으로 평가하고 다른 방식으로 해당평가액의 합리성을 검토한 후 평가액을 확정한다. 감정평가액에 대한 모든 근거와 논리 또한 감정평가서에 기재하여 정보이용자들에게 제공한다. 물건 또는 권리를 감정평가하는 방식을 크게 세 가지로 분류하면 다음과 같다.

건물평가의 주된 방식으로 비용성의 원리와 대체의 원칙에 입각한 방법이다. 평가대상과 같은 기능을 하거나 효용을 누릴 수 있도록 재조달 하기에 들어가는 비용과 적절한 개발이윤을 합하여 대상의 가격을 산정한다.[6] 건물, 기계기구 등 가치의 감가가 이루어지는 자산의 평가에 유용한 방식이다.

아파트, 상가등 집합부동산 평가의 주된 방식으로 시장성의 원리와 대체의 원칙에 근거한 방식이다. 활용도가 높아 평가실무상 중추적인 역할을 한다. 평가대상과 가치형성요인이 유사한 거래사례를 수집하여 평가대상의 가격을 산정하는 방식이다. [7] 이론적으로는 쉬운 방식이지만 부동산의 개별성 때문에 유사한 사례를 수집하는 것이 상당히 까다롭다. 지구가 하나인 이상, 세상에 동일한 부동산은 존재하지 않기 때문이다.

무형자산, 유가증권 등 평가의 주된 방식으로 '가치는 장래 기대되는 편익의 현재가치'이라는 피셔의 정의에 부합하는 이론상 가장 우수한 방법이다. 대상물건이 장래 창출할 것으로 기대되는 순수익이나 현금흐름을 환원하거나 할인하는 방식으로 평가대상의 가격을 산정한다.[8] 수익성 부동산이나 리츠 등 부동산 유동화상품과 관련한 감정평가에서 주로 활용된다.

감정평가사 시험

감정평가사는 국토교통부장관이 실시하는 감정평가사시험(제1차, 제2차)을 합격하면 자격이 주어진다. 감정평가사 자격이 있는 사람이 감정평가업무를 하기 위해서는 1년 이상의 실무수습(제1차 시험을 면제받고 감정평가사 자격을 취득한 사람은 1주일)을 마치고 국토교통부장관에게 등록을 하여야 한다.

시험은 매년 3월 초 1차, 6월 말 2차 시험으로 치뤄지며 다른 전문직 시험과 같이 1차 시험에 합격한 자는 그 다음해 2차 시험에도 응시할 자격을 얻는다. 다만 대한민국 공인회계사와 달리 2차시험의 과목별 유예제도가 없으므로 한 번에 전 과목을 과락없이 합격해야 한다. 최종합격자 명단은 매년 9월 말 관보에 고시된다. 자세한 내용은 큐넷 감정평가사 홈페이지를 확인한다.

응시료는 1, 2차 통합: 40,000원이다.

1, 2차시험 모두 계산기 사용이 가능하며, 가장 선호되는 기종은 CASIO 공학용계산기 FX-9860GIII 모델이다. 공학용 계산이 필요해서 사용하다기보단, 회계사 시험, 기사시험 등에 비해 계산기 규정이 널럴하고 공학용 계산기가 쌀집 계산기에 비해 유용한 기능이 많기 때문에 사용되는 것이다. 즉, 쌀집계산기로 시험에 응시할 수는 있으나, 타 수험생에 비해 문제푸는 시간이 더 많이 소요되어 손해를 보기 때문에 너도나도 카시오 FX-9860GIII을 들고온다. 사실 기술고시, 변리사시험의 끝판왕 TI-Nspire CX/CX II CAS 모델을 사용해도 무방하나 가격도 타 계산기에 비해 비싸고 본 시험은 전문적인 공학용 계산도 필요하지 않으며, 무엇보다도 본 시험 응시생 대다수가 인문계 출신이라 공학용계산기에 미숙하여 잦은 계산기 관련 질문에 피로를 느낀 감평수험계 강사들이 적당히 가성비있는 카시오 FX-9860GIII로 통일하여 강의하기 때문에 국룰로 굳어진 감이 있다.

시험 응시에 학력, 전공 등의 제한은 없으며, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제12조(결격사유)에 해당하지 않는 사람으로서 영어시험을 대체하기 위한 공인어학성적을 지녀야 한다.

시험 범위는 다음과 같다.

객관식 5지 택일형 시험으로 절대평가하여 합격자를 결정한다. 영어과목을 제외한 나머지 시험과목에서 과목당 100점을 만점으로 하여 모든 과목 40점이상이고, 전 과목 평균이 60점 이상이어야 합격이다.

절대평가이기 때문에 2차의 악명에 비해 비교적 수월하며 1차에서 애를 먹을 정도면 2차를 붙을 확률이 매우 적으니 깔끔히 다른 길로 돌리라는것이 수험가의 정설이다.

1-2차 시험간 호환성이 매우 좋지 않은 편이며, 과목별 난이도는 경제학>회계학>민법>부동산학원론>감정평가관계법규로 알려져있다.