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정책이 대단히 자주 바뀌고 계산이 복잡하므로 계산 시 여러 번 확인해야 한다. 나무위키나 각종 블로그 자료는 최신 법령 기준에 맞춰 갱신되지 않은 경우가 많다. 특히 비과세 관련 조항은 세무사는 물론 세무공무원도 혼동하는 경우가 있어[1], 여러 곳에서 교차 검증하고 정확한 근거를 기록하는 것을 권장한다. 특히 지식인과 네이버 카페 문의는 삼가야 한다.

소득세의 일종. 양도소득세(讓渡所得稅)는 자산양도로 인하여 벌어들인 자본이익에 대해 부과하는 세금을 가리키는 말이며 줄여서 양도세라 부르기도 한다. 예를 들어 1년 전에 10억 원에 샀던 토지나 건물을 1년만에 12억 원에 팔아 2억 원의 양도차익을 거두었을 때 여기에 부과하는 세금이다.

양도소득세가 큰 주목을 받게 된 것은 노무현 정권 당시 집값이 폭등하자 이에 대한 대책이라고 정부에서 양도소득세를 대폭 인상하여 중과세하면서 부터다.

최근 언론에서 보유세 중 하나인 종합부동산세와 비교하여 양도소득세를 거래세의 일종으로 취급하지만 위에서 예시한 대로 만약 10억 원에 샀던 토지나 건물을 다시 10억 원에 팔면 양도소득세가 발생하지 않는다. 즉 양도차익이 없다면 양도소득세는 부과되지 않는다. 이렇듯 양도소득세는 양도차익으로 소득이 생기면 그 소득에 부과되는 소득세의 일종이지, 취득세와 같이 부동산 거래 때 무조건 내야 하는 거래세가 아니다. 소득이 있으면 세금이 발생하는 것이지만 '공제'라는 금액으로 인해 마치 내지 않아도 된다고 오인하고 있다. 공제 금액은 언제라도 개정에 의해 변경될 수 있다. 소득세는 소득이 1원이라도 있으면 납부해야 하는 세금이다.

토지나 건물 등 부동산을 양도하여 얻은 양도차익이 대표적인 과세의 대상이다. 그 외에도 부동산을 취득할 수 있는 환매권 등의 권리, 등기된 부동산임차권(특히 상가임차권) 등의 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득도 양도소득세의 대상이 된다. 일정한 주식(株式) 또는 출자지분(出資持分)의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서도 양도소득세가 부과된다.[주식등] 그 밖에, 영업권, 특정 시설물의 이용권이나 회원권 등을 양도하여 자본이익을 거두었을 때에도 양도소득세를 내야 한다. 다만 재고자산의 양도는 양도소득세의 대상에서 제외한다.

여기서 양도(讓渡)란 자산을 매도(賣渡)하거나, 교환(交換)하거나, 공매(公賣) 또는 경매(競賣), 법률에 의한 수용(收用) 및 협의매수(協議買受), 대물변제(代物辨濟), 그 밖에 법인(法人)에 대한 현물출자(現物出資) 등을 위하여 일정한 자산을 사실상 이전시키는 것이다. 유상(有償)으로 이전시킬 경우에만 과세대상이 되기 때문에, 무상(無償)으로 증여(贈與)했을 경우 양도소득세를 물지 아니한다. 민법상으로 부동산이나 자동차, 중기 등의 소유권이전 시점은 등기 또는 등록 시점이 결정적이지만, 소득세법상 양도의 시점은 등기 또는 등록 여부와 상관이 없다 (소득세법 제88조 제1호).

자산은 반드시 자기가 직접 매입한 자산이어야 할 필요가 없다. 증여를 받거나 상속으로 물려받은 자산을 양도하여 그 차익을 얻은 때에도 양도소득세가 부과된다.

본디 양도소득세는 수많은 소득세 가운데 하나로서 다른 소득세와 동일한 세율의 적용을 받았다. 그러나 1967년 11월에 제정, 공포된 '부동산투기억제에 관한 특별조치세법'에서 투기억제세가 처음 도입되면서 부동산양도소득에 대해 50%의 단일비례세율을 적용하기 시작하자, 부동산양도소득세는 다른 소득세와 분리 취급을 받게 되었다.

그러다가 1974년에 종합소득세 제도를 도입하면서 종합소득세와 분리과세하는 양도소득세법을 새로 만들었다.

현재는 소득세법 제88조 내지 제118조의 18에 규정되어 있다.

부동산매매에 따른 양도소득세의 납부가 가장 대표적인 경우이므로, 이것을 예로 들어 설명하기로 한다. 부동산매매에 의하여 부동산 소유권(所有權)을 이전하는 때에는 그 부동산의 매매사실을 납세지 관할세무서장에게 반드시 신고하여야 한다.[3] 이때 신고자는 그 부동산매매계약서의 사본을 세무서에 제출하여야 한다. 중개수수료와 법무사수수료를 지급했다면 그 지급액, 신고서작성에 비용이 들어갔다면 그 비용에 관한 증빙 등도 함께 제출해야 한다.[4]

이때 신고자는 관할세무서장에게 납부세액에 관하여 안내서의 교부를 신청할 수 있는데, 이러한 부동산양도신고와 안내서교부신청을 받은 납세지 관할세무서장은 납세의무자에게 납부세액에 관한 안내서를 교부해야 한다.

납세의무자가 납부세액 안내서를 받으면 홈택스를 통해 전자납부하는 등의 방법으로 양도소득세를 납부한다. 납부서를 작성하여 은행 또는 우체국에 직접 납부를 할 수도 있고, 신용카드로 납부할 수도 있다.

납부기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내이다.[5] [6] 납세의무자가 안내서에 따라 예정신고기한 내에 세액을 자진납부하는 때에는 예정신고자진납부(소득세법 제69조, 제106조)를 한 것으로 본다. 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.03%의 납부불성실가산세가 부과된다.

양도금액에서 취득가액과 취등록세, 부동산 등의 가치를 증대시키기 위해 투자한 금액(이를 자본적 지출액이라고 한다) 등의 필요경비를 뺀 차익에 대해 과세한다.

세율은 아래와 같다

* 조정대상지역 1세대 2주택인 경우 위의 세율에 20%를 가산한다. 만약 조정대상지역 1세대 3주택 이상인 경우라면 위 세율에 30%를 가산한다.

양도차익 계산시 기본적으로 실거래가로 계산하는 게 원칙이다. 기준시가는 교환거래 등 실거래가가 없는 경우에만 이용한다. 투기지역만 실거래가를 적용하는 것이 아니다.

한편 전업 부동산투자자인 경우 양도소득=사업소득이 되어 위의 계산법이 적용되지 않는다.[8] 그러나 전업 부동산투자자라도 부동산을 매도할 때에는 반드시 양도세 신고(=예정신고)를 해야 한다. 5월 종합소득 신고때 납부할 세금이 최종 확정되며, 양도세 신고할 때 납부한 양도세가 포함되어 계산된다.

2017년 8.2 부동산 대책에 따르면 2018년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우에 보유기간과 상관없이 양도소득세율 50%가 적용된다. 다만 무주택자로서 일정 요건을 충족하는 경우에는 중과대상에서 제외된다. 2020년 12월 29일 개정에서는 분양권에 더욱 패널티가 가해져 분양권이면 양도소득세율 60%가 적용된다.

주식 투자 시에도 양도소득세가 부과되는 경우가 았다.[주식등] 해외 주식 투자와 소득세법 시행령에서 정하는 상장법인 대주주에 해당하는 경우, 주식시장 외에서 주식을 거래하는 경우(비상장, 장외거래)이다. 보유지분이 가족합산 시가총액 10억을 초과하거나, 코스피 지분율 1%, 코스닥 2%, 코넥스 4% 이상일 경우 대주주로 보고 분류과세 양도소득세 20%(연간 과세표준 3억 초과분은 25%)를 부과한다.

기타 양도소득 과세표준과 세액의 계산, 양도소득금액의 계산, 양도소득 기본공제, 양도소득에 대한 세액의 계산, 양도소득과세표준의 예정신고와 자진납부, 양도소득과세표준의 확정신고와 자진납부, 양도소득에 대한 결정·경정과 징수 및 환급, 국외자산양도에 대한 양도소득세 등에 대하여는 소득세법에 각각 별개의 절(節)로 자세하게 규정되어 있다.

기본적인 세율은 상단의 6~45%가 적용되나, 물가 상승에 따른 세부담 완화를 위해 보유기간에 따라 소득공제가 이뤄지기 때문에 실제 세액은 위 계산액보다 더 줄어든다. 특히 부동산양도소득의 경우 투자기간이 긴 특성을 갖고 있기 때문에 실질 세부담이 더 낮아진다. 따라서 부동산양도소득의 경우 비과세나 100% 감면을 받기가 더 쉽다.[10][11] 

1세대 1주택자의 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받는다. 더 자세히 말하자면, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있으며, 해당 주택의 보유기간이 2년 이상일 경우 양도소득세를 안 내도 된다 (소득세법 제89조 제1항 제3호 가목; 소득세법 시행령 제154조 제1항). 물론 그 소유주택에 자기가 직접 거주하지 않았다 하더라도 비과세 혜택을 받는다.

그런데 1세대 2주택자라 하더라도, 일시적 보유에 대한 폭넓은 예외규정을 두고 있기 때문에, 대부분 2주택까지는 양도소득세가 과세되지 않는다. 예를 들어 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우가 그렇다 (소득세법 제89조 제1항 제3호 나목).

국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전의 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득[12]함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 이를 1세대 1주택으로 보기도 한다. 이를 '일시적 1세대 2주택 비과세 특례'라고 한다. 이러한 비과세 특례를 받으려면 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후[13] 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하여야 한다. 만약 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 2주택이 된 경우라면, 5년[14] 안에 기존 주택을 매각하여야 비과세 혜택을 받는다.

다만 2017년 8.2 부동산 대책 이후에 취득한 조정대상지역 소재 주택은 1년이 아니라 2년 이상 보유+거주[15]하고 양도해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 조정대상지역에서 풀려도 2017년 8월 3일 이후 매수자(등기접수일, 잔금일 중 빠른 날짜 기준)인 경우라면 2년 거주 조건은 살아있다는 점을 대단히 주의해야 한다. 상생임대인 정책을 이용해서 2년 거주 요건을 채우는 방법으로 해결해야 한다. 단, 상생임대인 정책의 경우 장기보유특별공제 거주기간에는 비합산된다.[16]

그리고 매각하는 주택은 고가주택이 아니어야 한다. 고가주택 여부를 판단하는 기준은 매각 당시 실거래가 9억 원의 초과 여부이다. 물론 고가주택이라는 이유로 무조건 비과세가 불가능한 것은 아니다. 1세대 1주택이 명확하다면 고가주택도 일부 양도소득세 비과세는 가능하다. 다시 말해 1주택이면서 양도가액이 9억원을 초과해 고가주택이 되면 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세를 계산한다. 9억원까지는 양도소득세 비과세가 가능하다.

참고로 1세대 1주택에서 말하는 1세대는 거주자 및 그 배우자[17]가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[18]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다 (소득세법 제88조 제6호). 다만, 해당 거주자의 나이가 30세 이상이거나 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 독립된 생계를 유지할 정도의 소득이 증명되는 경우에는[19] 1세대로 본다 (소득세법 시행령 제152조의3).[20]

또한 1세대 1주택에서 말하는 1주택에는 조합원입주권과 분양권 역시 포함될 수 있다. 여기서 조합원입주권이란 재건축 재개발 사업장이 관리처분계획 인가를 받은 후 새로 짓게 된 아파트에 조합원들이 갖게 되는 입주권을 말한다. 동과 호수가 이미 정해진 소유 지분으로서 이 입주권을 취득하거나 조합원에게서 이 입주권을 사면 조합원 자격으로 새 아파트를 분양 받을 수 있게 된다. 이러한 입주권은 세법상 주택수에 산정이 되므로,[21] 다른 주택 1채와 입주권을 보유하면 2주택자로 간주되어 1세대 1주택 양도소득세 비과세에서 배제가 돼버린다.[22]

반면 분양권은 세법상 주택수에 산정되지 않기 때문에 다른 주택 1채와 분양권을 보유한 경우 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 것이 원칙이다. 여기서 분양권이란 재건축 재개발 사업이 상당 부분 진행된 단지의 일반분양에 청약 접수를 하여 당첨되었을 때 건설회사와 계약을 하면 받게 되는 권리를 말한다. 어떤 사람이 이러한 재건축 분양권에 당첨되거나 분양권을 매입하였다 하더라도 이는 재건축 주택을 준점유하게 된 것일 뿐이지 아직 주택을 취득한 것은 아니다. 다만 이러한 분양권도 준공 후 잔금지급 또는 소유권이전등기까지 마칠 경우 그 시점부터는 주택을 취득한 것으로 취급되어 1세대 1주택 양도소득세 비과세에서 배제가 될 수 있다.

또한 장기보유 특별공제란 것이 있다(소득세법 제95조). 장기보유 특별공제는 부동산 등을 3년 이상 보유한 경우 매매차익에서 일정비율만큼 공제해주는 제도다.

부동산소유권이나 부동산소유권을 취득할 수 있는 권리[23]의 보유기간이 3년 이상인 경우, 다음과 같은 공제율을 적용한다.


만약 1세대 1주택자로서 비과세혜택을 받을 수 있는 자가 3년 이상 보유하고 2년이상 거주중이던 고가주택을 매도하는 경우라면 다음과 같은 공제율을 적용한다.


2021년에 달라지는 장기보유특별공제 설명 

그 외에 미분양주택, 자경농지, 대토, 그리고 특별법에서 정하는 공장용지 등 부동산 개발 서류들을 보면 양도세 깎아주는 조항들은 어디엔가 하나둘씩 끼워져 있기 마련이다. 따라서 양도소득세 비과세나 감면혜택은 납세의무자가 일일이 찾아내지 못할 정도로 다양하다. [24]

세액공제 한도도 매년 몇 억 단위로 팍팍 퍼주기 때문에 이자소득세 15.4%보다 더 비싼 경우는 없다고 봐도 좋다. 다만 미등기전매 정도가 예외다. 이런 거 없어도 250만 원까지 기본공제가 있어서 연리 1.5% 기준으로 하면 예금액 1억 6천 6백만 원까지는 세금이 안 붙는다고 보면 된다. 세액공제로 2억~3억 정도 공제를 받으면 150억 예금자까지 세금이 0원인 것과 마찬가지이고.

그리고 당연하지만 투기과열지구, 2주택 이상 보유자, 주택이