해약
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작성자 천안장애인성폭력상담소 조회 816회 작성일 23-05-09 10:36본문
1. 개요[편집]
2. 해약의 요건[편집]
2.1. 계약금 교부[편집]
매매계약은 낙성계약[6]이지만 매매계약에 종속된 계약금계약은 판례에 따르면 요물계약[7]이다. 따라서 계약금이 일부만 교부된다면 계약금으로서의 효력이 없으므로, 해약금에 의한 해제도 불가능하다.
통상적으로 계약금이 해약금으로 추정되며, 통상적으로 계약금이 매매대금의 10% 정도가 되므로 해약금도 매매대금의 10%이다. 계약금이 일부만 지급되었다면 해약을 주장할 수 없으며, 계약금이 모두 교부되어야 해약할 수 있다. 이는 계약금 수령자 측에서도 마찬가지이며 그 이전에는 해제권이 존재하지 않는다.
예를 들어, 10억짜리 건물을 매매하는데(계약금은 1억원), 매수자가 돈이 없어 계약금을 5천만원만 낸 상황이 있다고 해보자. 그런데 매매계약 맺고 나서부터 주변에 호재가 나타나 시가가 두배인 20억원이 되면 매도인 입장에서는 계약금 1억원을 더 내더라도 계약을 해제하고 싶을 것이다. 하지만 판례는 이런 상황에서도 매도자가 계약을 임의로 해제할 수 없다고 본다. 계약금 1억원이 아직 모두 교부되지 않았기 때문이다. 그렇다면 매도자를 어떻게 보호할지가 문제가 되는데, 이 때에는 매수자에게 '계약을 해제하겠다'라는 해제의 통지를 한 뒤, 계약금의 배액인 2억원[8]을 공탁함으로써 안전하게 계약해제를 주장할 수 있다. 이렇게 되면 매수자가 5천만원을 더 납부한 때에 계약금계약이 성립하고, 계약해제가 가능하다.
이 경우에 반대로 매수자가 계약금을 내지 않고 버틴다면, 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 매수자는 해약금인 2억원을 받지 못한다.
통상적으로 계약금이 해약금으로 추정되며, 통상적으로 계약금이 매매대금의 10% 정도가 되므로 해약금도 매매대금의 10%이다. 계약금이 일부만 지급되었다면 해약을 주장할 수 없으며, 계약금이 모두 교부되어야 해약할 수 있다. 이는 계약금 수령자 측에서도 마찬가지이며 그 이전에는 해제권이 존재하지 않는다.
예를 들어, 10억짜리 건물을 매매하는데(계약금은 1억원), 매수자가 돈이 없어 계약금을 5천만원만 낸 상황이 있다고 해보자. 그런데 매매계약 맺고 나서부터 주변에 호재가 나타나 시가가 두배인 20억원이 되면 매도인 입장에서는 계약금 1억원을 더 내더라도 계약을 해제하고 싶을 것이다. 하지만 판례는 이런 상황에서도 매도자가 계약을 임의로 해제할 수 없다고 본다. 계약금 1억원이 아직 모두 교부되지 않았기 때문이다. 그렇다면 매도자를 어떻게 보호할지가 문제가 되는데, 이 때에는 매수자에게 '계약을 해제하겠다'라는 해제의 통지를 한 뒤, 계약금의 배액인 2억원[8]을 공탁함으로써 안전하게 계약해제를 주장할 수 있다. 이렇게 되면 매수자가 5천만원을 더 납부한 때에 계약금계약이 성립하고, 계약해제가 가능하다.
이 경우에 반대로 매수자가 계약금을 내지 않고 버틴다면, 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 매수자는 해약금인 2억원을 받지 못한다.
2.2. 해약금 배제 약정[편집]
당사자 간의 매매계약에 있어서 '이 계약은 계약금을 포기함으로써 해제할 수 없다'라는 해제권 배제 약정이 있다면, 계약 자유의 원칙에 따라 해약이 불가능하다. 다만, 현실에서 이렇게 특약을 두는 경우는 많지 않으므로 해약금 배제 약정에서 문제가 되는 것은 위약금[9] 문제이다.
현실에서 사용하는 대부분의 표준계약서와 약관에는 위약금에 관한 약정이 있기 때문에, 위약금과 해약금이 공존할 수 있는지에 대한 학설이 있는데, 판례는 병존긍정설을 따라 위약금 규정이 있더라도 여전히 계약금이 해약금으로서도 기능한다고 보고 있다.[10] 판례에 따르면 위약금 약정이 부동문자로 기재되어 있는 경우가 많기 때문에 위약금 약정 만으로 해약금을 배제할 수 없다고 본다.
계약금을 해약금과 위약금의 성격을 동시에 갖게 되면서, 제398조(배상액의 예정)[11]와 관련된 사례도 발생한다. 위약금이 손해배상액으로 추정되는데, 위약금이 과도하게 많은 경우에 그 금액은 감액이 가능하다.[12] 그런데 위약금은 채무불이행에서만 기능하므로 이행이 착수되었을 때만 위약금 감액을 요구할 수 있다. 따라서 모순적인 상황이 발생하기도 한다. 6월 15일이 중도금 납부일인데, 6월 25일에 매수자가 계약의 해제를 요구한다면 채무불이행으로 위약금의 감액을 요구할 수 있지만, 6월 5일에 계약의 해제를 요구한다면 채무불이행이 아니므로 제398조 2항이 적용되지 않아 해약금 그대로 납부해야 한다.
보통 법원에서 이러한 위약금의 감액은 인정하지 않지만, 당사자 간의 계약금이 과도하게 큰 경우 [13] 이러한 위약금 감액 규정의 적용에 있어 유의해야 한다.
현실에서 사용하는 대부분의 표준계약서와 약관에는 위약금에 관한 약정이 있기 때문에, 위약금과 해약금이 공존할 수 있는지에 대한 학설이 있는데, 판례는 병존긍정설을 따라 위약금 규정이 있더라도 여전히 계약금이 해약금으로서도 기능한다고 보고 있다.[10] 판례에 따르면 위약금 약정이 부동문자로 기재되어 있는 경우가 많기 때문에 위약금 약정 만으로 해약금을 배제할 수 없다고 본다.
계약금을 해약금과 위약금의 성격을 동시에 갖게 되면서, 제398조(배상액의 예정)[11]와 관련된 사례도 발생한다. 위약금이 손해배상액으로 추정되는데, 위약금이 과도하게 많은 경우에 그 금액은 감액이 가능하다.[12] 그런데 위약금은 채무불이행에서만 기능하므로 이행이 착수되었을 때만 위약금 감액을 요구할 수 있다. 따라서 모순적인 상황이 발생하기도 한다. 6월 15일이 중도금 납부일인데, 6월 25일에 매수자가 계약의 해제를 요구한다면 채무불이행으로 위약금의 감액을 요구할 수 있지만, 6월 5일에 계약의 해제를 요구한다면 채무불이행이 아니므로 제398조 2항이 적용되지 않아 해약금 그대로 납부해야 한다.
보통 법원에서 이러한 위약금의 감액은 인정하지 않지만, 당사자 간의 계약금이 과도하게 큰 경우 [13] 이러한 위약금 감액 규정의 적용에 있어 유의해야 한다.
2.3. 이행의 착수[편집]
이행의 착수란, 단순히 이행을 준비하는 것뿐만이 아니라 채무의 이행행위를 일부 하거나 이행에 필요한 전제행위를 함으로써 성립한다. 대표적으로 중도금을 지급하는 때가 대표적이고, 중도금을 지급하지 못하더라도 중도금을 준비하고 매도인에게 지급하고자 하는 적극적 의사[14]가 있으면 성립한다.
특별한 사정이 없으면, 이행기가 도래하기 전에 이행에 착수할 수 있다. 예를 들어, 6월 15일에 중도금을 납부하기로 했는데, 6월 1일에 미리 납부하더라도 이행의 착수로 보는 것이다. 따라서 앞 문단의 사례처럼 매도자와 매수자가 건물 시세가 급등한 것을 알게 된다면, 매수자는 최대한 신속하게 중도금을 납부하여 계약을 유효하게 성립시키고, 매도자는 반대로 계약을 해제하기 위하여 해제의 통지를 보내고 해약금을 공탁해야 한다. 앞서서 공탁을 신속히 해야 하는 이유가 매수자가 임의로 이행하는 것을 막기 위해서이다. 계약의 해제를 통지하여 해약금을 공탁하면 '특별한 사정'이 인정되어 이행착수가 안 되기 때문이다.
특별한 사정이 없으면, 이행기가 도래하기 전에 이행에 착수할 수 있다. 예를 들어, 6월 15일에 중도금을 납부하기로 했는데, 6월 1일에 미리 납부하더라도 이행의 착수로 보는 것이다. 따라서 앞 문단의 사례처럼 매도자와 매수자가 건물 시세가 급등한 것을 알게 된다면, 매수자는 최대한 신속하게 중도금을 납부하여 계약을 유효하게 성립시키고, 매도자는 반대로 계약을 해제하기 위하여 해제의 통지를 보내고 해약금을 공탁해야 한다. 앞서서 공탁을 신속히 해야 하는 이유가 매수자가 임의로 이행하는 것을 막기 위해서이다. 계약의 해제를 통지하여 해약금을 공탁하면 '특별한 사정'이 인정되어 이행착수가 안 되기 때문이다.
3. 제551조와의 관계[편집]
제551조(해지, 해제와 손해배상) 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.
제565조(해약금) ②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.
제565조(해약금) ②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.
해약금에 의한 계약의 해제는 손해배상 청구에 영향을 미칠 수 있다. 다만, 해약의 경우 계약이 이행되지 않고 진행되기 때문에 사실상 채무불이행의 문제가 발생하지 않고, 따라서 손해배상청구도 적용되지 않는다.
