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협소주택(狹小住宅)은 단독주택 중에서도 바닥면적이 아주 작은 것을 말한다. "꼬마주택"이라고도 부른다.

특히 일본, 네덜란드, 벨기에, 스위스처럼 좁은 토지를 효율적으로 이용할 필요가 있으나 문화적 이유로 공동주택에 대한 거부감이 있거나, 지반상의 이유로 용적률을 올릴 수 없는 나라에서 발달하였다. 이외에도 기존에는 중대형 주택이 선호되던 영국, 독일, 프랑스 등 유럽 국가들에서도 2010년대 접어들며 대도시권들을 중심으로 급격히 지대가 오르며 협소주택의 인기가 크게 오른 상황이다.

협소주택을 다룬 SBS의 다큐멘터리도 있다. 내 생에 처음 지은 집

한국에서는 구시가지나 오래된 동네에서 쉽게 볼수있는 주거형태였고, 과거에는 이런집이라도 도심지에 있으면 나름대로 살만한 계층으로 여겨져서,[1] 중산층이 살거나 집세를 받아서 여러 가구가 같이 살기도 했다. 그러나 1970년대 후반부터 아파트가 매력적인 투자수단으로 각광받기 시작하며 단독 주택이 아닌 아파트에 대한 선호가 급격히 상승했고, 이에 맞춰 1980~1990년대를 기점으로 서울 시내 옛 주거 지역들이 재개발되고 서울 시내 일부 구역[2] 및 인근 지역들[3]에 대형 평수의 대단위 아파트 단지로 주거 구역을 구성한 대규모 신도시들이 들어서면서 한국 내 협소 주택의 인기는 사그라들었다. 사회적으로도 좁은 평수의 단독주택을 빈곤층의 상징처럼 보는 인식[4] 역시 협소주택을 주저하게 만드는 원인이다.

그럼에도 불구하고 자신의 개성을 중요시하고 독신자가 늘어난 1980년대생들을 중심으로 아파트 공동생활보다는 개인생활에 집중하기 쉽고 가격이 싸면서도 건물을 소유할 수 있다는 여러가지 이유로 선호하는 경우가 있어 주택 시장에 꾸준히 수요가 제기되고 있다.

반대로 건물의 구조에 따라 너무 복잡하거나 너무 작은 집인 경우 매매에 어려움이 있고 건축법에 따라 용적률 층수 디자인등이 한정된다. 최근에는 인터넷 검색으로도 국내의 협소주택 디자인과 도면등을 많이 찾아볼 수 있다.

미국과 캐나다, 호주의 경우에는 협소주택의 인기가 상당히 떨어진다. 우선 작은 집을 극도로 부정적으로 보고 마당이 딸린 큰 집에 대한 선호도가 매우 강한 문화적인 이유가 일차적으로 협소주택의 인기를 제한하고 있다. 그리고 현실적인 이유들도 존재한다. 북미와 호주의 경우 낮은 인구 밀도로 대중교통 시스템이 낙후되어 있으면서도 상업지역과 주거지역의 거리가 멀어 자동차, 특히 SUV/픽업 트럭/대형 세단/미니밴과 같은 큰 차들이 필수적이고, 이런 차들을 주차하기 위해서는 주거지에 큰 주차 공간이 필요하다. 그리고 이 차들을 주차하는 것은 물론 이런 차들을 스스로 정비하기도 하고 다른 여러 가지 것들을 고치거나 제작할 수도 있는 다용도 공간으로서 차고가 필요하다. 이런 이유들 때문에 이들 지역들에서는 커다란 차고와 주차 공간이 딸린 대형 주택에 대한 선호도가 매우 높다. 그리고 대도시권 중심부를 제외하면 지대가 높지 않고 건설 업체들의 적극적인 경쟁과 박리다매 정책 때문에 교외 지역을 중심으로 비교적 저렴한 가격에 주택 수요를 충족하고도 남을 정도로 많은 수의 대형 주택들이 공급되고 있다. 그리고 그 중에서도 특히 미국은 주요 선진국들 중 주택 융자를 받기 제일 쉬운 편에 속하며 주정부와 연방정부 모두에서 정책적으로 주택 구매를 적극적으로 권유하며 지원하고 있다. 때문에 정규직으로 다니는 직장이 있다면 주택을 구매하는 비용을 마련하는 것도 상당히 쉽고, 세금이나 행정 절차 부담도 다른 선진국들에 비해 상당히 낮은 편이다. 그리고 지대가 비싸 대형 주택을 짓기 어려운 대도시권 중심부에는 협소주택 대신 아파트와 같은 용적률을 높인 다세대 주택을 짓는 경향이 강하다. 즉, 중산층과 그 이상을 대상으로 하는 교외 지역의 대형 주택과 저소득층/저자산층을 대상으로 하는 도심 다세대 주택으로 주거 양극화가 이뤄져 이들 국가들에서는 협소주택이 들어설 입지가 사실상 존재하지 않는다.

비싼 집값 때문에 10평이 안되는 집들도 등장하고 있다.ex)도쿄

단독주택의 특성상 건축주의 의견이 적극 반영된 개성적인 디자인을 할 수 있다. 잘 설계하면 건축주 본인에게 편리하고 예쁘다. 하지만 대부분의 객관적 반응은 예쁜 쓰레기 검색포탈에 협소주택이라고 검색하면 수많은 아기자기하고 예쁜 사진을 볼 수 있다.

단점은 설계자 잘 만나기가 쉽지 않다는 것이다. 좋게 끝나면 다행이지만 나쁘게 끝나면 제대로 살 수도 없고 제값에 팔 수도 없는 쓰레기 건축물을 만들기 위해 거액을 낭비한 결과가 될 수 있다.

땅 사는 것도 쉽지 않다. 측량이 엉망이면 '13평'이라고 해서 샀는데 '11.22평'일 수 있다. 단지 1.78평만 측량이 잘못되어도 '협소주택'의 특성상 설계에 매우 큰 악영향을 준다.

아래 여러 단점을 포함해, 개성적인 설계 때문에 환금성이 떨어진다. 철저히 개인의 개성에 맞게 지은 주택이라는 점, 그리고 위와 같은 단점들로 인해 타인에게 판매할 경우 제값 받을 생각은 하지 말자. 개성적으로 설계할 수 있다는 강력한 장점이 오히려 팔기 나빠지는 단점으로 작용하는 양날검이 되는 것이다.

토지가 넉넉한 농촌 지역에서 굳이 협소주택을 지어야 할 필요는 없다. 협소주택이 효용성을 지니는 곳은 대개 땅값이 비싼 대도시 지역이다. 다만 이 경우는 집주인의 주머니 사정에 달린 일이라 농촌에 협소주택을 못 짓는 것은 아니다. 실제로 일본 농촌 지역에서는 협소주택을 쉽게 볼 수 있다.

협소주택으로 불리려면 정확한 기준은 없으나, 바닥면적 기준 대략 25평 이하인 경우가 많다. 그래서 대지면적 및 건물 바닥면적이 작다.

비용에 비해 좁다는 단점이 있다. 굳이 대도시 중심지에 들어가서 그 고생을 하는 대신 도시 외곽의 빌라나 낡은 단독주택 같은 곳에 살면 훨씬 싸다. 협소주택이란 게 원래 단독주택보다 저렴한 가격에 단독주택의 장점을 누리고 겸사겸사 본인의 개성도 표현한다는 목적에서 출발한 개념이므로, 같은 바닥면적에 훨씬 많은 세대가 들어갈 수 있는 아파트에 비하면 당연히 비쌀 수밖에 없다. 또한 협소주택에 맞는 특수한 시공기술로 인해 건축비가 더욱 상승한다. 즉, 최소한 도시에 협소주택을 지을 땅과 건설비를 지불하려면 거주면적 15평 기준 적어도 3억 이상의 여유 자산이 있어야 가능하다.

사실상 이것이 한국에서 협소주택이 외면받는 가장 큰 이유다.[5] 도시에 협소주택을 지을 돈이 있으면 차라리 그 돈에 더 보태서 복층형이나 실내 리모델링을 배려하는 아파트로 들어가는 게 훨씬 편하기 때문이다. 주차, 방범, 쓰레기 처리, 기타 각종 관리 등등 아파트에서는 반쯤 당연하게 누려 온 것들이 얼마나 소중한 것이었나 깨닫게 된다. 개인적인 성향상 아파트가 정히 싫더라도 도심에 협소주택을 짓기보다는 차라리 교외로 나가서 타운하우스나 단독주택을 알아보는 경우가 많고.

방이 있는 층이라면 벽과 복도로 더 좁아질 수 있다. 그러므로 수납 공간 및 가구 등의 공간 배치나 동선 계획을 잘 해야 한다.

좁은 대지 위에 지은 건물에서 공간을 뽑아내기 위해, 2~3층의 복층으로 이뤄진다. 층마다 생활공간이 분리되어 개인 공간을 갖기 쉽다는 장점이 있다.

하지만 단점이 많다. 복층구조 자체를 좋아하는 사람들도 있겠지만 한국에서 그럴 수준이라면 복층형 아파트에 살지, 비효율적인 협소주택에 살려 하지 않는다. 가장 먼저 단점은 복층 구조라 계단을 오르락내리락해야 한다는 것이 단점이다. 집의 기능 전체가 위아래로 나뉘는[6] 경우까지 가면 집에서 쉬는것조차 힘들 수 있다. 10세 미만의 아동을 육아 중일 경우, 부상자나 장애인인 경우, 노약자인 경우 계단에서 까딱 실수하면 크게 다치거나 죽는 등 사고위험 요소가 크다. 설령 멀쩡한 젊은 독신이라도 미래에는 애를 낳거나 다치거나 늙을 때까지 그 집에서 거주할 가능성이 항상 존재한다. 침대가 윗층에 있을 경우 술 취한 채 잠자러 가고 싶으면 목숨을 걸어야 한다.

청소의 어려움 또한 크다. 청소기 들고 다니기 어렵다. 계단이 많아 장년층일 경우 무릎이 안 좋아지기 쉽다.

계단을 포함한 실내가 대부분 뚫려서 이어진 경우가 많다. 당연히 냉·난방비 폭탄을 맞을 가능성이 높으며, 생선 요리 등 냄새가 많이 나는 요리라도 했다간 온 집안에 냄새가 밴다. 때문에 환기 시스템이 철저해야 한다.

또한 인근 건물의 조망권 등 건축법적 문제로 무작정 위쪽으로 공간을 뽑을 수도 없다. 단독주택 전용 1종 주거지역의 경우 다락방과 지하실 같이 한 층으로 인정되지 않는 서비스 층을 제외하고서 2층이 한계, 대부분의 서울 시내 주택가에 해당하는 2종 주거지역이면 4층이 한계다. 거기에 다락과 지하실 붙이면 실질적으론 어지간한 주택가의 필지에서는 저런 식으로 6층까지 쌓을 순 있다.

사소한 문제일 수 있는데, 대형 가전제품(700~800리터 이상의 냉장고 등)을 사용할 수 없는 경우가 종종 있다. 이건 다가구, 빌라, 다세대, 작은 평수 아파트도 마찬가지지만 협소주택은 특히 더하다. 엘리베이터와 계단으로 안 들어가서 사다리차를 부르는데 그래도 안 들어가면 난감하다(지을 때 너무 제약을 많이 주어 설계하면 방문폭, 복도폭, 계단폭, 창크기, 심지어 변기 규격까지 전부 중형 아파트보다 작게 쓰기도 한다). 그런데 협소주택은 골목과 계단 접근성도 떨어질 수 있다. 요즘은 집이 좁은 경우를 위해 부피를 줄인 가전제품도 나오고 있지만, 주류가 되는 크기에 비해 에너지효율이 떨어지거나 용량이 작은 데 비해 값은 별로 안 싸다.[7] 

복층 협소주택의 몇몇 문제는 2~3천만원 정도 비용을 들여서 200kg 적재정량 이하의 가정용 엘리베이터를 설치하여 해결할 수 있다. 사실 8평 짜릴 4층(+지하실,다락방) 쌓아올려 (엘베와 계단 면적을 제외하고)30평짜리 집을 만드는 이 수준쯤 되면 대지 선정 자체부터가 틀려먹은 거겠지만... 세상은 넓어서, 이런 스타일의 협소주택, 대한민국에 있다(...) 옛날에 건축 관련 TV 프로그램에 나온 적이 있다(...) 그것도 어떻게 욱여넣었는지 가정용 엘리베이터까지 갖춰서(...) 설치할 사람은 하긴 하는 모양이다.
뭐 이런 미국식 스타일이라던가... 이런 일본식 스타일도 있고...

하지만 안전교육도 받아야 하고 법적 승인 절차도 복잡하고 공사비, 유지비도 많이 들기 때문에 한국에서는 잘 알려져 있지 않다. 그 고생을 해가며 굳이 3층 이상의 복층으로 협소주택을 짓느니 그냥 일반적인 집에 사는 게 편한 것이다. 거기다 소유주 본인이 이걸 좋게 생각한다 하더라도 집을 팔 때 제대로 값을 받기 힘드니 설치를 꺼리기도 한다.

설치 자체는 황당무계한 계획이 아니다. 한국에서 엘리베이터라 하면 대부분의 사람들은 아파트에 달려있는 9~27인승짜리를 생각하는데, 보통 달리는 가정용 엘리베이터가 차지하는 면적 자체는 1~1.5제곱미터 정도밖에 안 된다(일본에선 홈 엘리베이터라고 해서 나름 꽤 알려져 있다. 고령화된 일본에서는 설치 수요가 꽤 나온다.). 실제로 사람 태우는 공간은 80cm*80cm 정도 되고. 3~4인승짜리라 일반적으로 생각하는 것보다도 엄청 작다. 물론 단 1제곱미터가 아쉬운 협소주택이긴 하지만 3~4층은 흔하고, 가끔 좀 심하게 쌓아올린 협소주택들은 다락방이나 지하실까지 지으면 비록 법적으로 한 개의 지상층으로는 인정되지 않지만 실질적으로는 5~6층(지하실,1~3층,다락)이 되는 경우도 있다. 빌라 같은 다세대주택이 아니라 한 가구 사는 협소면적 단독주택이.[8]

3층 정도까지는 엘리베이터가 없어도 괜찮으나, 지하 다락 다 합쳐 5층 넘어가기 시작하면 엘리베이터는 사실상 필수.

문제는 유지보수비용. 일단 대한민국 전기요금은 누진세다. 아무리 홈 엘리베이터라고 해도 200kg을 들어 움직이는 데 드는 전기에너지는 상당히 크다. 컨트롤러나 내부 조명, 제어반 등을 죄다 생략하고 기본적인 모터 출력만 따져도 대략 3kw.
물론 이런 가정용 엘리베이터 모델들은 일정 시간 이상 이용하지 않을 땐 자동으로 전원이 꺼지는 등 절전기능이 있고, CCTV나 화사한 실내조명, 화려한 LCD, LED 층수 표시기 같이 가정집에는 불필요한 옵션은 제외하고, 문도 수동문으로 설치하는 등 절전에 많이 신경을 쓰긴 한다. 그래도 한번 왔다갈 때마다 스탠드형 에어컨 2대를 풀가동하는 전력이 소모된다. 하루 30분 사용만 가정해도 한 달에 최소 45kWh의 전력량이 추가된다는 이야기다. [9]

또한 주기적으로 의무적으로 행해지게 되어 있는 승강기 등록과 유지보수, 의무검사도 문제. 사실 미국이나 일본 같은 덴 개인 목적임을 감안해서 이런 가정용 엘리베이터들의 점검이나 검사는 소유주의 선택 사항으로 두기에 이런 문제는 없지만[10], 우리나라는 그딴 거 없다. 아파트에 설치되어 하루 수백 명이 이용하는 승강기나, 집 안에 설치해서 나 혼자 이용하는 승강기나, 공평하게 똑같이 법에 정해진 검사를 받아야 한다(...). 똑같은 돈 내고. 그게 1년에 최소 백만 원 남짓 되는 돈이 들어간다.
그리고 또 한 가지 함정이 숨어 있는데, 법적으로 승강기 소유주는 반드시 승강기 안전관리자 교육을 이수하거나, 혹은 그 교육을 이수한 전담 관리인을 상시 고용해야 한다. 후자를 택하게 되면 아파트야 관리사무소에서 이를 대행하기 때문에 관리비 내면 되지만 단독주택의 경우는 초고가 부촌에 사는 회장님댁이나 되어야 가능하고, 대부분은 전자를 택하는데, 이게 생각보다 매우 귀찮다(...).

그리고 여기까지 읽었을 때 중산층 정도라면 승강기 유지비용을 감당해 가면서라도 협소주택에 살고 싶다는 개인 취향을 만족시키는 것 자체는 가능하나, 문제는 매각을 할 때다. 협소주택 구매자의 상당수는 엘리베이터에 관심이 없는데 유지비용에다 안전교육까지 받아야 한다면, 안 그래도 낮은 인기가 더 떨어진다.

무엇보다 가정용 엘리베이터는 대한민국에서 아직도 호화 사치품으로 인식하는 이들이 절대 다수이다. 아직도 이런 인식이 고쳐지지 않아서 정부 차원에서도 협소주택에 엘리베이터 있다고 하면 호화주택으로 간주해서 수영장 설치한 것마냥 지방세를 아주 무겁게 때린다. 다만 “적재용량 200kg 이하”의 승강기는 호화주택 요건에 해당 안 되어서 대부분 설치한다면 200kg 3인승 제품이다. 쬐끔 넘는 250kg 4인승이나 380kg 6인승 용량도 간혹 보이는데 이건 엘리베이터가 아니라 장애인용 수직 휠체어 리프트로 인가를 내서 세금 문제를 피한다.# (맨 위의 수직승강형 리프트) 휠체어용이기는 하지만 인가를 내는데 있어서 설치하는 가구에 장애인이 반드시 거주해야 할 필요는 없으며 일반용도로 사용해도 승강속도가 느리다는 점과 행정거리[11]짧다는 점을 제외하면 기능적으로 문제는 없다. 물류센터 등에서 화물운반용으로도 설치가능한 모델이라 일반인이 써도 상관은 없고 안전관리자 선임이나 정기검사의무도 해당없어서 유지비용과 설치비용이 저렴하다. 공사장 리프트랑 같은 방식이라 안전성을 조금 포기한 구조이긴 하지만 어차피 행정거리가 짧으므로(5m이내가 대부분) 통상적인 경우에 별 문제는 없다.

보통 적재용량과 승차정원을 포기하고 용량 대비 비싼 가격을 지불하더래도 행정거리가 5m를 넘어가서 리프트 설치가 불가능하거나[12] 온전한 상자 형태에 층수 버튼을 누르는 방식으로 자동운행되는 것을 원하면 200kg짜리 엘리베이터를 선택하고, 레버 조작으로 수동으로 바닥높이를 맞춰야 하는 불편함과 느린 속도와 제약조건을 감수하더래도 대용량이 필요하거나, 저렴하게 설치하고 사용하려는 사람은 장애인용/화물운반용 리프트를 선택하는 경우가 많다. 물론 설치하지 않는 경우가 제일 많지만.

결국 가정용 엘리베이터는 나중에 매각할 때 애물단지가 되며, 대부분은 설치하지 않느니만 못한 마이너스가 된다. 실제로 이래서 협소주택의 소유주가 바뀌고 나서 멀쩡한 가정용 엘리베이터 도로 뜯어버리는 경우도 있다. 아니면 안전검사 밀려서 전원 끄고 운행금지 딱지 붙은 채로 방치되거나.

가정용 엘리베이터의 이러한 유지보수 면에서의 애로사항은 이 글에 나타나 있다. 참고로, 1kW짜리 모델도 있지만 실상 설치업체 자료를 뒤져보면 그런 모델은 사실상 바닥판만 있는 화물 운반용(리프트)이고, 흔히 생각하며 우리나라나 일본에서 설치되는 홈 엘리베이터의 대부분은 상자 형태를 제대로 갖추고 있는 3~4인승 150~200kg 용량이며, 대부분의 전력소모량은 3~4kW로 표기되어 있다.

그냥 쉽게 이야기하자면 가정용 엘리베이터를 사용할 때마다 가정용 전자레인지 두 대를 돌릴 분량의 전력이 소모된다고 생각하면 된다. 아무튼 이런저런 문제로 일본이면 모를까 한국에는 협소주택 그딴 거 없다 수준으로 희귀한 편이고, 승강기까지 달린 경우는 멸종위기종 수준이라 보면 된다. 물론 아예 없는건 아니지만서도..