임차권등기명령
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작성자 천안장애인성폭력상담소 조회 460회 작성일 23-05-04 11:46본문
1. 개요[편집]
제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. | 제6조(임차권등기명령) ① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. |
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. | ⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. |
⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. | ⑦ 임차권등기의 촉탁, 등기관의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령의 시행에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. |
⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항·제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다. | ⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항·제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다. |
법원의 명령에 의하여 임차권의 등기를 하는 제도.
임대차 중에서도 주택임대차와 '보증금액이 상가건물 임대차보호법 적용범위 내인' 상가건물 임대차 특유의 제도이다.
임차인이 보증금을 받지 못한 상태로 주택이나 상가건물을 비워 줄 경우 우선변제권을 상실하기 때문에,[1] 우선변제권을 유지한 채로 이사를 나갈 수 있게끔 마련한 제도이다.[2] 재판 절차 자체는 가압류와 비슷하게 되어 있다.
주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법에 주택임차권등기명령과 상가건물임차권등기명령이 각각 규정되어 있기 하지만, 내용이 거의 복붙 수준으로 같다. 따라서 그 하위법 역시 임차권등기명령 절차에 관한 규칙이라는 제명의 단일한 대법원규칙이다.
구체적으로 다음과 같은 사항을 등기하게 된다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제6조).
임대차 중에서도 주택임대차와 '보증금액이 상가건물 임대차보호법 적용범위 내인' 상가건물 임대차 특유의 제도이다.
임차인이 보증금을 받지 못한 상태로 주택이나 상가건물을 비워 줄 경우 우선변제권을 상실하기 때문에,[1] 우선변제권을 유지한 채로 이사를 나갈 수 있게끔 마련한 제도이다.[2] 재판 절차 자체는 가압류와 비슷하게 되어 있다.
주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법에 주택임차권등기명령과 상가건물임차권등기명령이 각각 규정되어 있기 하지만, 내용이 거의 복붙 수준으로 같다. 따라서 그 하위법 역시 임차권등기명령 절차에 관한 규칙이라는 제명의 단일한 대법원규칙이다.
구체적으로 다음과 같은 사항을 등기하게 된다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제6조).
- 임대차의 목적이 주택(또는 건물)의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면의 번호를 함께 기록한다)
- 임차보증금액
- 차임(차임 약정이 있는 경우)
- 임대차계약체결일자
- 주민등록일자(주택임대차) 또는 사업자등록신청일자(상가건물임대차)
- 점유개시일자
2. 임차권등기명령신청[편집]
임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 한다(주택임대차보호법 제3조의3 제2항 전단, 상가건물임대차보호법 제6조 제2항 전단).
- 신청 취지 및 이유
- 임대차의 목적인 주택 또는 상가건물(임대차의 목적이 주택이나 상가건물의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부)
실무상 건물의 표시와 도면은 5부씩 첨부한다.[3] - 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 대항력 내지 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
- 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실은 소명(疎明)하여야 한다(주택임대차보호법 제3조의3 제2항 후단, 상가건물임대차보호법 제6조 제2항 후단).
관할 법원은 해당 주택(또는 상가건물) 소재지 지방법원(본원, 지원) 또는 시·군법원이다.
법원에 내는 여느 민사 신청서와 마찬가지로 인지대를 내야 하는데, 특이하게도 근거 규정이 민사소송 등 인지법이 아니라 '임차권등기명령 절차에 관한 규칙'에 있다.
부동산등기가 문제되므로, 부동산가압류와 약간 비슷하게도, 부동산등기 신청수수료, 등록면허세, 지방교육세의 납부도 문제된다.
3. 재판 등[편집]
제3조의3(임차권등기명령) | 제6조(임차권등기명령) |
③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다. | ③ 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 또는 임차권등기명령의 집행 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다. |
1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판 | |
2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판 | |
3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 | |
4. 임차권등기명령의 집행 | |
④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다. | ④ 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다. |
4. 신청비용의 청구[편집]
임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항, 상가건물 임대차보호법 제6조 제8항).
5. 주의사항[편집]
법원에 하는 신청 중에서도 나 홀로 소송으로 하기에 좀 까다로운 신청인데(일반적인 가압류신청서보다 작성 난이도가 약간 더 높다), 법무사에게 맡기더라도 미리 준비하거나 주의할 점들이 있다. 개인차가 있겠지만 블로그만 잘 찾아봐도 2시간이면 충분히 전자소송으로 진행 가능하니 법무사 비용을 괜히 소모할 필요는 없다.
- 주택 또는 상가건물의 (1층의) 일부만 임대차 목적물인 경우에는, 반드시 도면을 첨부하여야 하고 면적을 적어야 한다. 거창한 도면은 아니고 그 층의 구조(특히 다른 주택 또는 상가건물과의 관계)를 알아 볼 수 있게 그리면 된다. 다만, 방위를 표시해야 하고, 꼭지점을 이용하여 특정한다.
- 임차권등기가 된 것을 확인한 연후에 이사를 나가야 한다. 무슨 말이냐면, 결정 받자마자 이사를 나가면 안 된다! 넉넉잡고 보름쯤 후에 등기사항증명서를 확인해 볼 것이 권장된다.
이게 뭔가 이렇게 좀 상식과 다르게 되어 있는 것은 등기촉탁 절차 때문이다. 오늘날은 전산촉탁을 하기 때문에 촉탁을 한 날 등기부기입이 되는 것이 일반이기는 하다. 문제는 촉탁을 하는 시기인데, 부동산가압류의 경우 결정하면서 바로 등기촉탁을 하는 것과 달리, 임차권등기명령을 임대인에게 송달된 후에야 등기촉탁을 한다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제4조, 제5조). 따라서, 임대인의 주소가 불명인 경우에는 결정이 나고서도 한참 후에야 등기가 된다.
대법원 사이트 '나의 사건검색'을 보면 등기소에 등기촉탁을 한 내역도 나오므로, 등기촉탁이 된 후에 등기사항증명서를 발급받아 보면 임차권등기가 되었는지 확인하기 더 용이하다.- 이에 대한 문제제기가 줄곧 있었는데, 그 결과 주택임차권등기명령의 경우 2023년 10월 19일부터는 신청인이 결정문을 받으면 바로 등기촉탁이 실시되도록 할 예정이다(개정 주택임대차보호법(2023. 4. 18. 법률 제19356호로 개정된 것) 제3조의3 제3항에서 민사집행법 제292조 제3항의 준용)).
그리고 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택 또는 상가건물의 일부분인 경우에는 해당 부분 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제권이 없다(주택임대차보호법 제3조의3 제6항, 상가건물 임대차보호법 제6조 제6항).
그 밖에 특기할 점들을 꼽아 보면 아래와 같다.
- 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다. 즉, 이 두 의무는 동시이행관계에 있는 것이 아니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결).
- 진정한 임차인이 아니면서 허위의 임대차계약서를 법원에 제출하여 임차권등기명령을 신청하면 소송사기가 성립하여 처벌을 받는다(...)(대법원 2012. 5. 24. 선고 2010도12732 판결).
